目前国内物流园区发展迅速，各地不断有新的物流园区建成，在这种情况下，物流园区的使用率却并不高，什么导致看似前景一片光明的物流园区出现招商难?

　　物流园最大问题无外乎是安全(消防安全、设施安全、水电煤管网安全、防盗安全等)、流通(园区道路、园区动线、园区周边道路、仓储内部动线设计等)、仓储(商品存储、商品分拣、商品分拨)、人力(群体状况、人员素质、招聘诉求)及规模效应(区域产业结构、区域物流园等)。重点从安全方面进行讲解。

　　一般安全中消防安全，很多人，特别是中国人情化，很多企业都实行低等级，高运作，如设计消防等级为丁类，但实际进行保管商品，可能实际库房等级至少要丙二类。防火等级同样采用低等级，最多一句口头禅就是消防我们能搞定。一句能搞定，前提是不出消防事故。 这是对企业、对员工、对客户和对社会的严重不负责。消防等级设计中，最影响物流仓储运作的是消防分区，一般情况下，建议园区在设计时需要考虑未来商品属性，再进行消防等级设计。

　　物流仓一般最基础的等级要求丙二类。切不可一句消防能搞定就完事，按照中国未来进程，法制化将得到发展，人情化在法律面前失去作用。同样消防验收和防范等职能有可能从目前的消防队转移至当地公安系统，属于共同安全。

　　设施安全，一般需要采用正规厂家的材料、进行建设，不得进行偷工减料，如设计地面承重为3000kg/㎡，在建设时，有意采用低标准钢筋，导致承重可能只有2000kg/㎡，物流园物业方一定在监理和现场监督上做足文章。建筑工程实行层层转包，难免会有不可预见情况发生。租赁方如果对地面承重有要求，一定在租赁时，需要出租方出具设计院审图后的设计图纸，必要时可要出租方出具验收证明。设施安全一般体现在基础设施上如地面承重、楼板承重、墙体承重等上面。

　　水电等管网安全一般这类设施设计都由水务局及电力局指定单位设计和施工，在租赁时需要查看这类资料即可。如果是自建物流园，可从水务和电力等管理部门指定设计院设计图纸后，多比较几家正规公司，再进行定标施工。很多物流园区实际产权方为了图省事，基本上是采用如某管理部门某人介绍单位施工，因为这样可以方便验收，至于未来万一出问题暂时不会考虑，而这些指定企业报价实际上早就了“为什么中国这么多商人和官员勾搭，就可以暴富的神话”。

　　防盗设计一般园区CCTV、电子巡更、保安设计等会在考虑之列，当然比较小企业，租赁很小的库房，这方面一般不会考虑太多，如果是正规型大企业，很多会考虑。这也是为什么中国很多小库房，小物流园很难招商的重要原因之一。

　　物流最主要必须得考虑流通，园区道路设计设施，如道路宽度、道路载荷能力达到多少KN/㎡，非常关键。园区物流动线设计，进出管理、码头、停车场等设施非常关键。我曾经改建物流园时碰见一些问题，某企设计物流园时，仓与仓之间距离为10m且没有码头，卸货平台。最后我通过设计上多次运用工程学和数学原理，解决这类设计不足，但改建成本颇大。

　　物流园区仓库内部设计非常关键，如楼层高度、楼层承重、内部消费隔断、内部作业动线模拟，是否支持分割出租等需要进行考虑。大部分原有厂房设计时，未进行仓储使用方面考虑，但很多生产企业因产能过剩，而倒闭，闲置厂房改建成物流仓出租的很多。普洛斯曾经改建过亚细亚瓷砖工厂厂房，说是改建，实际上只是将消防等级进行提高设计。

　　物流园区设计时一定要考虑周边交通，我曾经在广州查勘过一个小物流公司自建的物流仓，拟出租，但因龟缩在村道路里面，与主干道有大约150米距离，一直不好租赁，后来我给其出了一个主意，建议给村委打点，提村道路扩建，从他厂门口部分加宽，荷载加大，费用他们承担，扩建申请请村里帮助协调即可。

　　设计物流园基本需要满足运输、仓储、配送、分拣等一项或多项需求，这是物流园最基本需求。物流一般是劳动力使用大户，特别是电商仓储类，对劳动力需求非常旺盛，大促等需要大量临时工，这类仓储一般选址靠选靠近学校、外来劳动力集散地、临近快递公司附近。规模效应一般比较容易理解，也有不少城市在建物流产业集中园区，如上海一般电商物流就集中在徐泾周边20公里大范围内，成都更是建设了物流园，号称国家级物流园区。园区相对资源比较集中，容易获得，一般使用成本相对可进行优化。

　　此外物流园区的配套建设也是决定成败的关键，除了办公、生活设施的配套，由于其行业的特殊性，周转箱的循环利用体系建设、叉车的租赁配套都将影响到物流园区的最终运行，冠宇等大公司生产的周转箱一般就能够适应多种仓库的存储需要，而这些物流设备的租赁可以减少中小企业创立初期的成本负担，建立一个运转高效、成本低廉的供应链体系。